Vermieter darf
verjährte Schadensersatzansprüche
gegen Kaution aufrechnen
Mit Urteil vom 10.07.2024 zum Az. VIII ZR 184/23 entschied der BGH, dass ein Vermieter trotz verjährter Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen kann.
Was war geschehen?
Nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung durch die Mieterin am 08.11.2019 begehrte diese die Rückzahlung der von ihr geleisteten Barkaution in Höhe von ca. 780 EUR. Der beklagte Vermieter rechnete mit Schreiben vom 20.05.2020 über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit – streitigen – Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache in Höhe von 1.175 EUR.
Die Mieterin berief sich auf Verjährung der Schadensersatzforderung des Vermieters, da Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gemäß § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich in 6 Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, verjähren. Die Schadensersatzansprüche des Vermieters waren somit zum Zeitpunkt seiner Aufrechnungserklärung am 20.05.2020 durch Ablauf der Sechsmonatsfrist verjährt.
Vorinstanzliche Entscheidungen
Die vorinstanzlichen Gerichte gaben der Mieterin recht und urteilten, dass die vom Vermieter erklärte Aufrechnung mit von ihm geltend gemachten Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung bereits verjährt gewesen waren.
Sie begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Ausnahme des § 215 Alt. 1 BGB, auf welche sich der Vermieter berief, nicht greife. Hiernach steht die Verjährung der Ansprüche der Aufrechnung nicht entgegen, wenn die Forderung in dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt gewesen ist.
Die vorinstanzlichen Gerichte waren der Ansicht, dass die zur Aufrechnung gestellten Forderungen mangels Gleichartigkeit in unverjährter Zeit nicht bestanden haben. Die für eine wirksame Aufrechnung zwingend notwendige Gleichartigkeit der Forderung wurde verneint, da der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung einer Barkaution als Geldforderung nicht gleichartig mit dem Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung der beschädigten Mietsache in Form der Naturalrestitution ist. Sie führten hierzu aus, dass der Vermieter grundsätzlich von seiner Ersetzungsbefugnis Gebrauch machen und anstatt der Wiederherstellung der Mietsache in Form der Naturalrestitution auch den hierfür erforderlichen Geldbetrag verlangen könne, um so die Gleichartigkeit der Forderungen herzustellen. Damit die Ausnahmeregelung des § 215 1. Alt BGB Anwendung findet, muss der Vermieter von seiner Ersetzungsbefugnis jedoch innerhalb der Frist des § 548 Abs. 1 BGB Gebrauch machen und die Geldforderung gegenüber dem Mieter geltend machen.
Entscheidung des BGH
Der BGH folgte den erstinstanzlichen Ausführungen nicht, hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Nürnberg-Fürth zurück.
Nach Auffassung des BGH haben die Vorinstanzen die typische Interessenlage der Mietparteien nicht hinreichend berücksichtigt. Eine vom Mieter gestellte Barkaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können.
Soweit die Aufrechnung im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt, hat der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolgt.
Der BGH stellt insofern klar, dass die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution darstellt.
Auswirkung
Das Urteil des BGH stärkt die Position der Vermieter. Es zeigt, dass verjährte Schadensersatzansprüche unter bestimmten Umständen weiterhin zur Aufrechnung gegen Kautionsrückzahlungsansprüche genutzt werden können. Insofern empfehlen wir im Streitfall, unbedingt vor Auszahlung einer geleisteten Mietsicherheit rechtlichen Rat einzuholen. Das Immobilienrechtsteam von MKM steht Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.
Autorin: Rebecca Andree