BGH stärkt Wohnungseigentümer
Mit Urteil vom 26.03.2026 (VII ZR 68/24) hat der Bundesgerichtshof eine für das Baurecht äußerst praxisrelevante Entscheidung getroffen – insbesondere für Wohnungseigentümergemeinschaften und Bauträger.
Worum ging es?
Ein Bauträger hatte Ende der 1990er Jahre ein Mehrfamilienhaus umfassend saniert und verkauft. In den Kaufverträgen stand eine typische Klausel:
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums (z. B. Dach, Fassade) sollte durch drei Vertreter der Käufer erfolgen.
Jahre später zeigten sich erhebliche Mängel am Dach. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte Vorschuss für die Mängelbeseitigung.
Der Bauträger verteidigte sich mit der Einrede der Verjährung.
Der BGH hatte sich deshalb mit der zentralen Frage zu beschäftigen, wann die Verjährung bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum beginnt, wenn in den Verträgen formularmäßige Klauseln bezüglich der Abnahme enthalten waren, die einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhalten.
Normalerweise beträgt die Verjährungsfrist bei Mängeln 5 Jahre, die jedoch erst ab Abnahme zu laufen beginnt.
Bereits seit längerem geht die höchstrichterliche Rechtsprechung davon aus, dass Abnahmeklauseln, nach der nur Vertreter die Abnahme erklären (dürfen), unwirksam sind, wenn Käufer nicht klar erkennen können, dass sie auch selbst entscheiden dürften.
Rechtsfolge laut BGH: Es gibt in solchen Fällen keine wirksame, auch keine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Weder Einzug noch Zahlung des Kaufpreises führen automatisch zu einer (konkludenten) Abnahme, wenn die Erwerber davon ausgehen, dass diese bereits erfolgt sei.
Wenn es keine wirksame Abnahme gibt, beginnt jedoch die Verjährungsfrist grundsätzlich gar nicht zu laufen.
Aus dem allgemeinen Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben gibt es lediglich eine absolute Höchstfrist von 30 Jahren.
Das Urteil überrascht insofern, als der BGH den nachvollziehbaren Gerechtigkeitserwägungen der Vorinstanz eine Absage erteilt hat, dass ein Bauträger der „nur“ unwirksame Formularklauseln verwendete, die damals in der Notarpraxis sogar als wirksam angesehen wurden, schlechter behandelt wird, als ein Bauträger, der bei einer wirksam vereinbarten Abnahme schwere Mängel des Bauwerks arglistig verschweigt. In dem zuletzt genannten Fall gilt nämlich nur eine Verjährungshöchstfrist von 10 Jahren, in besonderen Konstellationen allenfalls von 15 Jahren.
Nicht nur aus diesem Grunde wird die Entscheidung des BGH in Fachkreisen heftig diskutiert. Das Urteil wirft erhebliche Folgeprobleme auf, die zumindest teilweise vom Bundesgerichtshof zwar erkannt wurden, aber nicht zufriedenstellend und praxistauglich gelöst werden. Bei einer Abnahme, die beispielsweise 20 Jahre später stattfindet als gedacht, ist nicht geklärt, ob nun die heutigen (teilweise viel schärferen) allgemeinen Regeln der Technik einzuhalten sind oder die von damals. Normaler Verschleiß sowie normale alterungsbedingte Verschlechterungen sollen laut BGH den Wohnungseigentümern jedenfalls zumutbar sein und keine Mängelansprüche begründen können.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Für Wohnungseigentümer sind das überraschend gute Nachrichten. Mängel am Gemeinschaftseigentum können oft viel länger geltend gemacht werden als gedacht. Besonders bei älteren Anlagen lohnt sich für Wohnungseigentümer eine Prüfung der Verträge.
Für Bauträger gilt es ebenfalls zu prüfen, ob unwirksame Abnahmeklauseln in der Vergangenheit verwendet wurden oder sogar noch verwendet werden, um zeitlich unkalkulierbare wirtschaftliche Risiken für die Zukunft zu vermeiden.
Standard-AGB zur Abnahme müssen rechtssicher formuliert sein!
Die Entscheidung stärkt die Rechte von Wohnungseigentümern erheblich, während Bauträger sicherstellen müssen, dass Abnahmeprozesse und Vertragsklauseln rechtlich einwandfrei sind.
Autor: Burkhard Krecichwost (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht)
